¿Qué operaciones inmobiliarias están exentas del IVA?

En el marco de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), se establecen exenciones fiscales aplicables a diversas operaciones inmobiliarias que tienen un impacto significativo en el sector. Estas operaciones inmobiliarias exentas de IVA, reguladas en el artículo 20 de la Ley 37/1992 del IVA (LIVA), abarcan operaciones como la entrega de terrenos rústicos y otros que no tengan la condición de edificables, así como terrenos destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

Uno de los aspectos más relevantes de estas exenciones se refiere a las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, que incluyen los terrenos en los que se encuentran enclavadas, siempre y cuando estas operaciones tengan lugar después de la finalización de su construcción o rehabilitación. Es importante tener en cuenta que si bien estas exenciones eximen a los empresarios o profesionales que realizan estas operaciones de repercutir el IVA a sus clientes, también limitan su capacidad de deducir el IVA soportado en las compras relacionadas con estas transacciones. 

A lo largo de este artículo de Iniciativa Fiscal, exploraremos con mayor detalle estas exenciones y su impacto en el ámbito inmobiliario. ¿Te interesa esta temática? ¡Acompáñanos!

Conoce las operaciones inmobiliarias exentas de IVA

Así pues, y dentro del marco normativo, se encuentra un régimen extenso de exenciones fiscales relacionadas con el sector inmobiliario, que se detallan en los números 20.º, 22.º y 23.º del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA). En este apartado, exploraremos en detalle estas operaciones exentas de IVA.

1. Operaciones inmobiliarias exentas de IVA en las entregas de terrenos no edificables

Primeramente, y dentro de las operaciones inmobiliarias exentas de IVA, se encuentra la exención aplicable a las entregas de terrenos rústicos y otros que carezcan de la condición de edificables. Esta exención se extiende a las construcciones indispensables para el desarrollo de explotaciones agrarias en dichos terrenos, así como a aquellos terrenos destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

Es importante señalar que, a efectos de esta exención, se consideran edificables los terrenos que cuenten con la calificación de solares según la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y otras normativas urbanísticas, así como aquellos terrenos aptos para la edificación debido a la obtención de una licencia administrativa correspondiente.

No son operaciones inmobiliarias exentas de IVA

Por su parte, esta exención no se extenderá a las entregas de los siguientes terrenos, aunque no tengan la condición de edificables:

• Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
• Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas.

2. Operaciones inmobiliarias exentas de IVA en segunda y ulteriores entregas de edificaciones

De acuerdo con lo establecido en la Ley del IVA (LIVA), también se aplican exenciones fiscales en las segundas y posteriores entregas de edificaciones, lo que incluye los terrenos en los que están ubicadas, siempre que estas entregas ocurran después de la finalización de su construcción o rehabilitación.

En términos del IVA, se considera como primera entrega aquella efectuada por el promotor que tenga como objetivo una edificación cuya construcción o rehabilitación esté completamente finalizada. Esta distinción es relevante para determinar si una entrega está sujeta a esta exención fiscal.

No tendrán la consideración de primera entrega

• La realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
• Las transmisiones no sujetas al impuesto en virtud de lo establecido en el número 1.º del artículo 7 de la LIVA (La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios. Con independencia del régimen fiscal que a dicha transmisión le resulte de aplicación en el ámbito de otros tributos y del procedente conforme a lo dispuesto en el artículo 4, apartado cuatro, de esta Ley).

Tampoco son operaciones inmobiliarias exentas de IVA

• Las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra. Los contratos de arrendamiento financiero tendrán una duración mínima de 10 años.
• Las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
• Las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística

Concepto de rehabilitación de edificaciones

En efecto, se considerarán obras de rehabilitación de edificaciones aquellas que reúnan los siguientes criterios:

1. Que el propósito principal de dichas obras sea la reconstrucción de las edificaciones. Esto se considerará cumplido si más del 50 por ciento del costo total del proyecto de rehabilitación se destina a trabajos de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas u obras similares y relacionadas con la rehabilitación.
2. Que el costo total de las obras, contempladas en el proyecto, supere el 25 por ciento de uno de los siguientes montos:
   1. El precio de adquisición de la edificación, si esta fue comprada en los dos años previos al inicio de las obras de rehabilitación.
   2. El valor de mercado que la edificación o parte de ella que tenía en el momento en el que comenzaron las obras de rehabilitación, si dicho inicio ocurrió después de haber transcurrido 2 años desde la adquisición de la edificación.

En ambos casos, se descontará la porción proporcional correspondiente al valor del suelo del cálculo del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación.

Concepto de obras análogas a las de rehabilitación

Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

1. Las obras de adecuación estructural que tienen como objetivo garantizar la seguridad constructiva de la edificación, asegurando su estabilidad y resistencia mecánica.
2. Las obras de refuerzo o ajuste de la cimentación, así como aquellas que involucran o incluyen el tratamiento de pilares o forjados.
3. Las obras de expansión de la superficie construida, tanto por encima como por debajo del nivel del suelo.
4. Las obras de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
5. Las obras de instalación de elementos elevadores, incluyendo aquellos diseñados para superar barreras arquitectónicas y facilitar su uso por personas con discapacidad.

Concepto de obras conexas a las de rehabilitación

Asimismo, se considerarán obras conexas a las de rehabilitación aquellas que cumplen con las siguientes condiciones:

1. Cuando el costo total de estas obras sea menor que el derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas, y en su caso, obras análogas a estas. Además, estas obras conexas deben estar estrechamente relacionadas de manera indisociable con las obras principales y no deben limitarse únicamente al acabado decorativo o decorativo de la edificación, ni al simple mantenimiento o pintura de la fachada.
2. Estas obras conexas pueden comprender:
   1. Trabajos de albañilería, fontanería y carpintería.
   2. Mejoras y ajustes en cerramientos, instalaciones eléctricas, sistemas de agua y climatización, así como medidas de protección contra incendios.
   3. Proyectos de rehabilitación energética.

Concepto de obras de rehabilitación energética

De igual forma, las obras de rehabilitación energética se refieren a aquellas acciones dirigidas a mejorar el comportamiento energético de las edificaciones. Esto implica la reducción de la demanda energética, el aumento de la eficiencia de los sistemas e instalaciones térmicas, así como la incorporación de equipos que utilizan fuentes de energía renovable.

Es importante destacar que esta exención no se aplica a las entregas realizadas por empresas de arrendamiento financiero cuando ejercen la opción de compra, y esta opción tiene una duración mínima de 10 años. Tampoco se aplica a las entregas destinadas a la inmediata rehabilitación o demolición, seguidas de una posterior promoción.

Renuncia a la exención de IVA en operaciones inmobiliarias

En consonancia, y con el fin de mantener la neutralidad del impuesto, el artículo 20.2 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) ofrece la posibilidad de renunciar a las exenciones relacionadas con las operaciones inmobiliarias, que incluyen las entregas de terrenos no edificables y las segundas y posteriores entregas de edificaciones. Sin embargo, esta renuncia debe cumplir con los siguientes requisitos:

1. El adquirente debe ser un sujeto pasivo con derecho a la deducción de las cuotas de IVA soportadas y debe presentar una comunicación en la que declare esta condición.
2. La renuncia debe llevarse a cabo antes o al mismo tiempo que la entrega de la propiedad.
3. El vendedor debe ser un empresario o profesional.

Cuando se efectúa la renuncia a la exención, el receptor de la propiedad se convierte en el sujeto pasivo de la operación, lo que se conoce como inversión del sujeto pasivo, en lugar de que el empresario que realiza la entrega sea el sujeto pasivo, como lo sería de acuerdo con las reglas generales.

Además de estos requisitos, de acuerdo con el artículo 8 del Reglamento del IVA, se deben cumplir ciertas obligaciones formales:

• La renuncia a la exención debe ser comunicada de manera fehaciente al adquirente antes o al mismo tiempo que se efectúa la entrega de los bienes.
• La renuncia debe llevarse a cabo por cada operación ejecutada por el sujeto pasivo, y en todos los casos, debe respaldarse con una declaración suscrita por el adquirente en la que confirme su condición como sujeto pasivo con derecho a la deducción total del IVA soportado en la adquisición de los bienes inmuebles.

3. Operaciones inmobiliarias exentas de IVA en arrendamientos, constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute

Por último y de acuerdo con la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA), se aplican exenciones fiscales a los arrendamientos que son considerados servicios según lo establecido en el artículo 11 de esta ley. Asimismo, se extienden estas exenciones a la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que abarcan los siguientes tipos de bienes:

1. Terrenos, lo cual incluye construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de fincas rústicas. Se excluyen de esta exención las construcciones inmobiliarias destinadas a actividades de ganadería que sean independientes de la explotación del suelo.
2. Edificios o partes de estos edificios que estén exclusivamente destinados a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades que estén bajo el régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. Esta exención se aplica también a garajes, anexos accesorios a las viviendas y muebles que se alquilen conjuntamente con estos espacios.

No se consideran operaciones inmobiliarias exentas de IVA

• Los arrendamientos de terrenos para estacionamientos de vehículos.
• Los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial.
• Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o para publicidad.
• Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto.
• Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
• Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados, con excepción de los realizados de acuerdo con lo dispuesto en la letra b) anterior.
• Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes a que se refieren las letras a´), b´), c´), e´) y f´) anteriores.
• La constitución o transmisión de derechos reales de superficie.

Si tiene alguna duda o consulta, no dude en ponerse en contacto con este despacho profesional.

Artículo editado el viernes 17 de noviembre de 2023.

Pedro Escudero, Responsable del Área Fiscal y Mercantil en Iniciativa Fiscal.