La aprobación de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda trae consigo cambios significativos en las políticas fiscales relacionadas con el alquiler de viviendas en España. Esta ley, la cual entra en vigor a partir del 1 de enero de 2024, altera sustancialmente la reducción por alquiler de vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Por ello, es esencial para los propietarios y arrendatarios estar al tanto de estos cambios.
No obstante, has de saber que los contratos que se firmen hasta el 31 de diciembre de 2023 continuarán disfrutando de una reducción del 60% en el IRPF, mientras que para los contratos formalizados a partir del 1 de enero de 2024, se aplicará un nuevo régimen de reducciones según lo establecido por la Ley.
Por lo que, si tú eres propietario y planeas formalizar un nuevo contrato de arrendamiento, es crucial tener en cuenta todo lo comentado anteriormente y lo que estás por descubrir. Valorando si cumples o no con los requisitos formales para las reducciones incrementadas de la nueva ley, pudiendo ser más beneficioso esperar hasta 2024 o formalizar tu contrato antes de finalizar el 2023.
Desde Iniciativa Fiscal te invitamos a seguir leyendo y aprendiendo en este artículo. Descubre y explora en detalle las implicaciones de la nueva Ley de Vivienda y recibe consejos prácticos para navegar eficazmente en este nuevo escenario.
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Reducciones en los rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF para 2024 de acuerdo a la Ley 12/2023
De acuerdo a lo dispuesto, se implementará un incentivo fiscal para promover el alquiler de viviendas habituales a precios asequible a través de ajustes en la reducción del rendimiento neto. Esta medida solo afectará a los rendimientos del capital inmobiliario, excluyendo aquellos derivados de arrendamientos considerados como actividad económica según la Ley del IRPF y estarán vigentes a partir del 1 de enero de 2024.
Hasta ahora y bajo la legislación actual, el rendimiento neto positivo de estos arrendamientos disfruta de una reducción del 60% en el IRPF. Sin embargo, la nueva Ley de Vivienda modifica este régimen para los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 26 de mayo de 2023. En estos casos, la reducción general se reducirá al 50%.
A pesar de esta disminución en el porcentaje general, la ley también contempla porcentajes de reducción incrementados en ciertas situaciones, proporcionando así incentivos fiscales para promover el arrendamiento a jóvenes o a precios reducidos.
¿Cuándo ocurrirá esto? En los siguientes casos.
Reducción por alquiler de vivienda incrementada al 90%
En el caso de que el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento para una vivienda ubicada en una zona residencial con tensión en el mercado (definida por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de acuerdo con la legislación estatal). Y, además, la renta inicial se haya reducido en más del 5% en comparación con la última renta del contrato de arrendamiento anterior de la misma vivienda, teniendo en cuenta la cláusula de actualización anual del contrato previo, se aplicarán las siguientes disposiciones relacionadas con una reducción del 90% por incentivos fiscales.
Reducción por alquiler de vivienda incrementada al 70%
Se aplicarán reducciones en el rendimiento neto del 70% en los siguientes casos:
- Cuando el contribuyente alquile por primera vez una vivienda ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años. En el caso de que haya varios arrendatarios para una misma vivienda, esta reducción se aplicará de manera proporcional al rendimiento neto correspondiente a dichos arrendatarios.
- Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social, con una renta mensual inferior a la establecida en el Programa de Ayudas al Alquiler del Plan Estatal de Vivienda, o cuando la vivienda se destine al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica. También se aplicará la reducción si la vivienda está acogida a algún programa público de vivienda o tiene una calificación que establezca limitaciones en la renta del alquiler, de acuerdo con las regulaciones de la Administración competente.
Reducción por alquiler de vivienda incrementada al 60%
Por último, en aquellos casos en los que se hayan realizado obras de rehabilitación de acuerdo con la normativa del IRPF en los 2 años previos a la firma del contrato de arrendamiento, se aplicarán las siguientes disposiciones relativas a la reducción del 60% por incentivos fiscales en el arrendamiento de inmuebles destinados al alquiler de viviendas.
Requisitos a cumplir para aplicar la reducción por alquiler de vivienda
Los requisitos que se mencionen a continuación deberán cumplirse en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, y la reducción se aplicará siempre que se sigan cumpliendo dichos requisitos.
En todo caso, los porcentajes de reducción incrementados no serán aplicables en contratos de arrendamiento de viviendas ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado si la renta acordada al inicio del contrato supera los límites establecidos en el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual se modifica mediante la Ley de Vivienda.
Además, estas reducciones (tanto la general como las incrementadas) solo se aplicarán a los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente, es decir, aquellos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se inicie un procedimiento de verificación de datos, comprobación limitada o inspección que incluya la revisión de dichos rendimientos.
En resumen, el contribuyente podrá aplicar la mayor de las reducciones correspondientes por incentivos fiscales en el IRPF, teniendo la opción de aplicar la reducción del 50%. Sin embargo, todas estas reducciones serán inaplicables si se incumplen las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre el aumento de rentas dentro de zonas de mercado residencial tensionado y no podrán cohesionar entre sí. Es decir, podrás aplicarte una reducción u otra, pero no varias.
Régimen transitorio de la reducción por alquiler de viviendas incrementada al 60% en contratos de arrendamiento celebrados antes del 26 de mayo de 2023
Para finalizar, es importante recalcar que en la Ley del IRPF se ha incluido una disposición transitoria, la trigésima octava, que establece la regulación en la reducción del 60% aplicable a los rendimientos netos positivos de capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023. Esta medida busca proporcionar un incentivo fiscal para los contratos de arrendamiento existentes, ofreciendo beneficios fiscales a los propietarios de viviendas alquiladas antes de la fecha mencionada.
Artículo reeditado el jueves 7 de diciembre de 2023.
Pedro Escudero, Responsable del Área Fiscal y Mercantil en Iniciativa Fiscal.
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