¿Está considerando la venta de la nuda propiedad de un inmueble como una forma de obtener liquidez sin las cargas de un préstamo o una hipoteca? La decisión de vender la nuda propiedad puede parecer una solución financiera atractiva a primera vista, pero ¿conoces todas las implicaciones que conlleva este proceso?
Según un artículo publicado por El Economista, la venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo emerge como una alternativa interesante frente a opciones tradicionales como la hipoteca inversa. Esta modalidad permite a los propietarios de avanzada edad obtener un capital inmediato manteniendo el derecho a vivir en su hogar hasta su fallecimiento. Sin embargo, las complejidades legales y financieras asociadas a este tipo de acuerdos requieren una comprensión detallada y cuidadosa.
Por ello, desde Iniciativa Fiscal, te invitamos a profundizar en el concepto de nuda propiedad y a explorar las dificultades y consideraciones clave al vender un inmueble bajo esta modalidad.
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¿Qué es la nuda propiedad?
Primeramente, se entiende por nuda propiedad de un inmueble a la situación en la cual una persona no posee la plena titularidad sobre el mismo, sino que existe algún derecho real que limita su control absoluto.
Un ejemplo común de nuda propiedad es cuando se establece un usufructo sobre una vivienda, ya sea de forma vitalicia o no. En este caso, el usufructuario tiene el derecho de habitar la propiedad, incluso de alquilarla, mientras que el nudo propietario no puede disponer del inmueble de ninguna manera.
Esta situación puede generar tensiones entre el nudo propietario y el usufructuario, especialmente en lo que respecta a la responsabilidad de los gastos asociados. Por lo general, el usufructuario asume los gastos corrientes de mantenimiento, mientras que el nudo propietario se encarga de los gastos extraordinarios.
Sin embargo, surgirán conflictos si se necesitan realizar obras importantes, ya que la responsabilidad de su financiamiento recae en el nudo propietario, lo que puede generar tensiones significativas entre las partes.
En esencia, la institución del usufructo otorga una posición de predominancia a una parte sobre la otra. El nudo propietario posee un título de propiedad, pero no puede hacer uso efectivo del inmueble ni realizar acciones como habitarlo, acceder a él o alquilarlo, y además, debe hacer frente a ciertos costes asociados. Esta disparidad en los derechos y responsabilidades puede ser motivo de conflicto y requiere una cuidadosa gestión por parte de ambas partes involucradas.
Diferencias: nuda propiedad, usufructo y pleno dominio
- La nuda propiedad implica la titularidad legal sin derecho de uso y disfrute.
- El usufructo otorga el derecho de uso y disfrute sin titularidad legal.
- El pleno dominio incluye tanto la titularidad legal como el derecho de uso y disfrute sin restricciones, a diferencia de la nuda propiedad y el usufructo, que implican limitaciones en uno u otro aspecto.
Problemática en la venta de la nuda propiedad de un inmueble
Así pues, entre las principales dificultades al considerar la venta de la nuda propiedad destaca la necesidad de obtener el consentimiento de todos los nudos propietarios en aquellos casos en los que existiesen múltiples de ellos. Este proceso puede ser complicado y prolongado, lo que dificulta la venta y puede generar conflictos entre las partes involucradas.
Además, las entidades bancarias por término medio muestran poco interés en financiar operaciones que involucran nudas propiedades, ya que las consideran activos ilíquidos. Esto limita las opciones de financiación para los potenciales compradores y puede obstaculizar la venta del inmueble.
Desafíos en casos de herencias con usufructo
Una de las situaciones más comunes, la cual suele tornarse frustrante, ocurre en aquellos casos de herencia en los que los herederos se ven en la posición de poseer una nuda propiedad mientras se ha establecido un usufructo para el cónyuge sobreviviente. Esto puede dejar al heredero en una posición de vulnerabilidad, especialmente si el usufructuario posee otras propiedades y el heredero necesita una vivienda.
Otros casos comunes de venta de nuda propiedad de un inmueble
Además de la situación planteada previamente, la venta de la nuda propiedad de un inmueble puede manifestarse de diversas formas, cada una de ellas con sus propias características y consideraciones particulares.
Veamos a continuación, algunos ejemplos:
- Necesidad de liquidez en personas mayores o inversión inmobiliaria: serían aquellas personas mayores que son propietarias de un inmueble y carecen de ingresos suficientes o propietarios de pleno dominio que deciden vender la nuda propiedad a inversores inmobiliarios, conservando el usufructo a cambio de un pago único o pagos a plazos garantizando su bienestar financiero. Estos casos se conocen como nuda propiedad con reserva del usufructo, es decir, el comprador adquiere la propiedad de un inmueble (mera titularidad) y el vendedor queda como usufructuario de por vida.
- División de bienes en casos de separación o divorcio: en situaciones de separación o divorcio, puede surgir la necesidad de dividir los bienes, lo que puede incluir la venta de la nuda propiedad de un inmueble compartido. Esta opción permite a ambas partes obtener una compensación equitativa por su participación en la propiedad.
- Planificación patrimonial: algunas personas pueden optar por vender la nuda propiedad como parte de su planificación patrimonial, especialmente si desean redistribuir sus activos entre sus herederos de manera equitativa o minimizar la carga fiscal para sus sucesores.
Valor y cálculo del precio de venta de la nuda propiedad de un inmueble
El precio de venta de la nuda propiedad suele oscilar entre un 20% y un 80% por debajo del valor de mercado, dependiendo principalmente de la edad del usufructuario. Una fórmula comúnmente utilizada para calcular el valor del usufructo vitalicio es restar la edad del usufructuario a 89. Esto proporciona un punto de partida para determinar el valor de la nuda propiedad en función del usufructo.
¿Quieres aprender a calcularlo? ¡Hazlo con nosotros! La norma para calcular la nuda propiedad es la siguiente:
- La fórmula más fácil para calcular el usufructo vitalicio es restar a 89 la edad del usufructuario, teniendo en cuenta que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del total del bien y el máximo es el 70% del total del bien.
- Ejemplo: valor del usufructo vitalicio cuando el usufructuario tiene 35 años sobre un piso valorado en 160.000 euros: 89-35 = 54% 160.000 € x 54% = 86.400 euros. Por tanto, restando el valor del usufructo al de la nuda propiedad, conseguimos el precio teórico. En la práctica, nadie nos pagará eso.
Conclusiones y recomendaciones
En resumen, la venta de la nuda propiedad puede presentar desafíos, pero también puede ofrecer oportunidades para obtener liquidez y garantizar la comodidad financiera en ciertas situaciones. Es esencial considerar todas las implicaciones y buscar asesoramiento profesional antes de tomar cualquier decisión relacionada con la venta de la nuda propiedad.
Si tiene alguna duda o consulta respecto al tema, no dude en ponerse en contacto con este despacho profesional.
Artículo publicado el viernes 9 de febrero de 2024.
Pedro Escudero, Responsable del Área Fiscal y Mercantil en Iniciativa Fiscal.
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